不識廬山真麵目

Yahoo房市觀察員/ Sam（地產秘密客版主）

央行的第一場理監事會議在3月20日登場，一如外界預期，利率的部分連四凍，重貼現率維持2%，而且也沒有推出新的信用管制措施。表面上看似風平浪靜一切照舊，實則央行的決策透露了不少潛台詞，值得市場參考與解讀。

首先，在買房族最關心的房貸利率部分，因為房貸利率是指標利率再加上借款利率，照理來說，在重貼現率不變的情況下，房貸利率應該不會有變化。但是實務上，自從2024年9月19日後，央行對不動產類的放款更加嚴謹，導致各家銀行紛紛「自主管理」，房市熱度雖然有效降低，卻也衍生出另一波房貸之亂。

首先在房貸開辦費的部分，過去甚至有銀行專案配合0元開辦費，現在市場目前聽到有喊到8000元的。利率的部分也是持續走高，根據理監事會上楊金龍總裁自己的分享，全台34家銀行平均房貸利率，第一屋平均利率2.54%、第二屋2.85%，建商購地貸款3.05%、餘屋貸款3.61%。回頭看三年前2022年還有1.31%的房貸低點，現在的買房族只能嘆貸不逢時。

另一個大問題在貸款成數，鑑價的部分先出問題，台銀今年三月就有發布訊息指出，因為辦理房貸時違反央行規定，核處100萬元罰鍰。這個出問題的案件貸款是位於桃園的房貸，買賣金額3,900多萬元，銀行鑑價4,000多萬元。根據央行規定，雙北以外地區，鑑價或買賣金額在4,000萬元以上，屬豪宅貸款，而承辦人員卻以較低的合約價3,900萬元認定非屬豪宅貸款，儘管銀行貸後複審時發現不對，又跟客戶溝通後把貸款成數降到法令規定的四成以下，並立刻收回超出的貸款成數，卻還是挨罰。除了豪宅標準的認定，短期內轉手的交易也會被「從低認定」，要是買到投資客裝潢轉手賣的中古屋，貸不到錢只能欲哭無淚。

現階段貸款族申貸審核更嚴格，成數下降、利率上升，銀行鑑價與放款都更保守變成常態。最近江湖更盛傳，銀行計算收支有一套新公式，月收/(房貸+最低生活費+負債)>200%，換算下來買2000萬的房子，要達到16萬，無法達到標準的貸款人，成數和利率的條件都會變差。

在銀行可貸出金額不足的情況下，以前是客戶選銀行，現在是銀行選客戶，可以順利辦下貸款就已經謝天謝地，在開辦費、利率和成數的部分也只能將就，想到未來三年內還有前一波預售屋熱銷的交屋潮，可想而知房貸之亂還會持續上演中．．．

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